房地产开发项目可行性研究报告

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　　    按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在200X年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在200X年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
　　  1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
　　   1203.18元*34929平方米=42025874.2元
　　（二）建筑成本分析
　　     对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
　　 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在    路靠近   小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
　　 地块内大致布置  
　　  一栋  15层29.4*13.8*15层；
　　  一栋   12层29.4*13.8*12层；
　　  三栋   12层40*15*12层；
　　  一栋   15层40*15*15层；
　　 占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
　　   总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
　　   总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
　　   高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
　　  建设成本估算
　　   
　　（一）、工程前期费：
　　 
　　1、拆迁成本
　　 
　　2、土地出让金
　　 
　　3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
　　 
　　4、人防基金：配套建地下室
　　 
　　5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
　　 
　　6、墙改：61460*8=49.168万元
　　 
　　7、散装水泥：61460*2=12.29万元
　　 
　　8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
　　 
　　9、质量监督费：61460*2=12.296万元
　　 
　　10、施工图审查：61460*1=6.15万元
　　  1
　　1、防雷审查：61460*1=6.15万元
　　  1
　　2、消防审查：
　　  1
　　3、文物：0.2万元
　　  1
　　4、规划设计：10万元
　　  1
　　5、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
　　  1
　　6、地质勘探：61460*2=12.29万元
　　  1
　　7、测量定位：10万元
　　  1
　　8、煤气增容：2500元/户
　　  1
　　9、供水管网配套费：20元/㎡
　　     小计：627.93万元
　　（1
　　8、19项代收代缴，未计）
　　    
　　（二） 工程成本
　　
　　1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
　　
　　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
　　
　　3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
　　
　　4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
　　
　　5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
　　
　　6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
　　
　　7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
　　     小计：7527.1万元
　　 总计、8155.03万元
　　（三）项目费用分析
　　     依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
　　     小高层住宅1900元/㎡   商铺6000元/ ㎡  地下车库800元/㎡
　　     销售收入  住宅1900*56160=106704000
　　     商铺6000*5300=31800000
　　     地下室4861*800=3888800
　　     总计：142392800元
　　     营业税及附加  142392800*5.5%=7831604
　　     各项费用
　　  142392800*4%=5695712
　　     总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
　　   =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
　　    毛利润：销售收入—总成本
　　  =142392800-137103490.2
　　  =5289309.8元
　　四、项目费用分析结论
　　 如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
　　

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