房地产开发项目可行性研究报告

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　　 二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
　　    表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
　　    表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
　　    表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
　　 
　　    表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
　　  
　　    表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。
　　 对今后市场的预测：
　　    ---—从购房能力看
　　    伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，200X年到200X年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
　　 ——从投资角度看
　　    由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
　　  ——从消费结构看
　　     随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
　　  ——从需求关系看
　　    根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
　　3、主要竞争项目分析
　　  住宅小区详细情况如表：
　　 项目
　　 套数  建筑面积（万㎡） 平均单价（元/㎡）  位置
　　 向阳小区 1500
　　 22
　　   1400
　　   宝山路
　　 新华小区 785
　　  8
　　 1344
　　   黄河街
　　 银河小区  170
　　   1460
　　   银河街
　　 成光小区 130
　　  1400
　　   学院路
　　 太阳神小区500
　　 6.9
　　   1508
　　  英雄路 
　　  部分商业网点详细情况
　　  项目
　　   面积㎡
　　 单价元/㎡
　　   位置
　　 汇丰花园   40~~80
　　 4000~5600
　　    新城区
　　 秋爽花园   50~~70
　　 5000~12000
　　   市中心
　　 碧苑小区   36~~50
　　    6800
　　  建设路
　　 桃园小区    车库
　　 550
　　   秋浦路
　　 荷花村
　　  车库
　　 550
　　   建设路
　　三、项目财务分析
　　   
　　（一）、拆迁成本分析
　　 围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
　　     拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。
　　     根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
　　 拆迁成本估算：
　　     按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
　　1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
　　2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
　　3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
　　    住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
　　    经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
　　4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
　　5、阁楼、围墙院内地坪等：
　　    34929平方米*48元=1676592元
　　6、搬家费、临时过渡费等：
　　    1）、搬家费：
　　    住宅：200户*300元=60000元
　　    经营性用房：9户*500元=4500元
　　    小计：64500元
　　    2）、过渡费：
　　    住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
　　    经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
　　    小计：632535元
　　  其他费用
　　    3）、 管理费，委托拆迁费：
　　     34929平方米*15元/平方米=523935元
　　    4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
　　    5）、 奖励：
　　     34929平方米*100元/平方米=3492900元
　　    上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

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